Duy trì khuyến nghị Mua vào đối với VRE nhưng giảm 11% giá mục tiêu theo phương pháp SoTP xuống 32.200đ (tiềm năng tăng giá 39%) trên cơ sở tăng giả định tỷ suất vốn hóa và giảm dự báo lợi nhuận cho giai đoạn 2024-2026, trong bối cảnh triển vọng kém khả quan hơn.
Đầu Tư Số giảm lần lượt 8%, 8,1%, và 1,5% dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2024-2026 do giảm dự báo lợi nhuận thuần HĐKD mảng cho thuê mặt bằng và giảm dự báo doanh thu chuyển nhượng shophouse. Theo đó, lợi nhuận thuần dự báo tăng trưởng vững chắc với tốc độ CAGR 3 năm đạt 24,9%, được hỗ trợ bởi doanh thu mảng cho thuê mặt bằng với 6 TTTM mới dự kiến đi vào hoạt động.Sau khi giá cổ phiếu tăng 5% trong tháng qua, VRE đang có định giá rẻ, thị giá VRE hiện chiết khấu 44,8% so với RNAV, lớn hơn so với chiết khấu bình quân 3 năm qua ở mức 37,3%.
Tập đoàn Vingroup thoái vốn khỏi VRE
Tập đoàn Vingroup - CTCP (mã cổ phiếu VIC - sàn HoSE) đã hoàn tất giai đoạn 1 của thương vụ thoái toàn bộ vốn sở hữu gián tiếp tại Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã cổ phiếu VRE).
Cụ thể, Tập đoàn Vingroup đã chuyển nhượng thành công 55% vốn điều lệ Công ty Đầu tư và Phát triển Thương mại SDI. SDI hiện sở hữu 99% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Kinh doanh Thương mại Sado - cổ đông lớn nắm 41,5% vốn của Công ty Cổ phần Vincom Retail (mã cổ phiếu VRE).
Trong giai đoạn 2 (từ nay đến tháng 9/2024), Tập đoàn Vingroup sẽ thoái nốt 45% vốn còn lại tại SDI. Sau khi hoàn tất thương vụ, Tập đoàn Vingroup sẽ chỉ còn sở hữu trực tiếp 18,4% vốn tại Vincom Retail.
Phân tích KQKD Q1/2024 và triển vọng thị trường
Sau khi phân tích KQKD Q1/2024 của VRE, tốc độ phục hồi kinh tế chậm hơn dự kiến và những bất ổn kinh tế hiện tại, Chúng tôi điều chỉnh tăng giả định tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần và theo đó hạ dự báo lợi nhuận cũng như định giá của Công ty.
Giảm dự báo Lợi nhuận giai đoạn 2024-2026
Giảm lần lượt 8%, 8,1% và 1,5% dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2024-2026 do giảm dự báo lợi nhuận thuần HĐKD mảng cho thuê mặt bằng sau khi tỷ lệ mặt bằng trống và chi phí tăng cao trong Q1/2024. Chúng tôi cũng hạ dự báo doanh thu chuyển nhượng shophouse do Công ty có kế hoạch thu hẹp mảng này trong những năm tới.
Mặc dù có những điều chỉnh giảm, nhưng lợi nhuận của VRE dự báo vẫn sẽ duy trì mức tăng trưởng tốt khi 6 TTTM mới dần đi vào hoạt động. Nói chung, theo dự báo mới này – thấp hơn 6% so với bình quân dự báo của thị trường, lợi nhuận thuần sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR giai đoạn 2023-2026 đạt 24,9%.
Triển vọng tương lai: Tỷ suất vốn hóa tăng vì vẫn còn bất ổn
VRE điều chỉnh tăng 100 điểm cơ bản cho giả định tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần đối với 4 loại hình TTTM của VRE. Các giả định mới về tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần được đánh giá dựa trên đánh giá riêng của HSC và tham khảo các báo cáo thị trường của bên thứ ba bao gồm CBRE, Colliers International, để so sánh tỷ suất tương tự cho các loại hình BĐS tương đương, cũng như xem xét môi trường pháp lý, tiêu chuẩn thị trường và thông lệ tại Việt Nam.
Dự báo tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần cho 4 loại hình TTTM của VRE thường sẽ nằm trong mức từ 7,5% đến 10,5%, tùy thuộc vào vị trí của mỗi TTTM. Cụ thể hơn, đối với loại hình Vincom Center (VCC) – chủ yếu nằm ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng và Đà Nẵng, nơi có lượng khách hàng tốt và có khả năng duy trì lợi nhuận trong trung và dài hạn. Đối với các loại hình khác, bao gồm VMM, VP và VC+, chúng tôi áp dụng tỷ suất lần lượt là 8%, 10% và 10,5%, so với mức 7%, 9% và 9,5% trước đó. Lưu ý rằng giả định này mang tính chủ quan do số lượng thương vụ giao dịch TTTM có sự tương đồng với các TTTM của VRE tại Việt Nam không nhiều.
Theo khảo sát về tỷ suất vốn hóa trong khu vực châu Á-Thái Bình Dương Q1/2024 của CBRE, tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần của BĐS thương mại tăng bình quân 100 điểm cơ bản so với tháng 9/2023 và xu hướng tăng dự kiến sẽ tiếp tục trong sáu tháng tới. Những lo ngại về tình hình bất ổn kinh tế kéo dài và cạnh tranh gay gắt trên thị trường đã khiến các NĐT đòi hỏi mức lợi nhuận cao hơn từ khoản đầu tư của mình.
Trong khi các công ty sở hữu TTTM đang đẩy mạnh kế hoạch mở rộng trên toàn quốc (theo CBRE, dự kiến có khoảng 221.000 m2 diện tích cho thuê bán lẻ mới sẽ được đưa vào hoạt động trong năm 2024-2025) thì cạnh tranh thị trường cũng ngày càng gay gắt từ các nền tảng trực tuyến, với thị phần mua sắm qua Internet trong tổng thị trường bán lẻ tiếp tục tăng.
Định giá và khuyến nghị mua vào VRE
Giá cổ phiếu tăng 5% trong 1 tháng qua nhưng giảm 16% kể từ giữa tháng 3, sau khi Vingroup (VIC; khuyến nghị Nắm giữ, giá mục tiêu 46.300đ) - cổ đông lớn và công ty mẹ trước đây công bố kế hoạch bán phần lớn cổ phần tại VRE. VRE đang giao dịch với mức chiết khấu 44,8% so với ước tính RNAV nội tại, lớn hơn so với chiết khấu bình quân trong 3 năm qua ở mức 37,3%.
Các yếu tố khuyến nghị mua vào VRE bao gồm:
- Doanh thu mặt bằng cho thuê tăng nhẹ 0.8%
- Doanh thu Bất động sản chuyển nhượng tăng 3.5%
- Triển vọng tương lai: Tỷ suất vốn hóa tăng vì vẫn còn bất ổn
Chúng tôi giảm giá mục tiêu xuống 32.200đ sau khi tăng giả định tỷ suất vốn hóa và giảm dự báo lợi nhuận cho giai đoạn 2024-2026 (chúng tôi cũng chuyển thời điểm định giá từ cuối năm 2024 sang giữa năm 2025) và tiếp tục áp dụng mức chiết khấu 20% so với RNAV.
Đầu Tư Số duy trì khuyến nghị Mua vào, với tiềm năng tăng giá 39% tại giá mục tiêu mới. Nền tảng cơ bản của VRE vẫn vững chắc xoay quanh mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê mặt bằng bán lẻ. Danh mục các TTTM của Công ty hiện đã được tăng cường với 6 TTTM mới dự kiến khai trương trong giai đoạn 2024-2026.
Trong dài hạn, với ưu thế về thị phần, VRE cũng có triển vọng phát triển tốt nhờ sự phục hồi của ngành bán lẻ. Ở mức giá hiện tại, chúng tôi cho rằng cổ phiếu VRE đang rẻ và phần lớn tình hình tiêu cực đã được phản ánh vào giá. Bản gốc bằng tiếng Anh của báo cáo này được phát hành vào ngày 20/5.
Thông tin trên được tổng hợp và nghiên cứu từ nhiều nguồn tham khảo khác nhau, chúng tôi hi vọng các thông tin có thể giúp ích cho NĐT trong quá trình phân tích và đầu tư cổ phiếu. Nếu bạn gặp khó khăn hoặc cần tư vấn thêm đừng ngại để lại liên hệ với Đầu Tư Số để được giải đáp những thắc mắc và tư vấn đầu tư hoàn toàn miễn phí. Đừng quên nhấn Like, Share và truy cập Website mỗi ngày để cập nhật thêm các thông tin hữu ích khác về Đầu tư chứng khoán bạn nhé.
