Duy trì khuyến nghị Bán ra đối với cổ phiếu NVL và điều chỉnh giảm 22% giá mục tiêu xuống 9.400đ (do chuyển thời điểm định giá sang giữa năm 2025) sau khi phân tích KQKD Q1/2024 và các triển vọng.
Giữ nguyên dự báo NVL sẽ thua lỗ trong giai đoạn 2024-2026, với mức lỗ tăng lần lượt 58,8% và 2,1% vào 2025 và 2026 do chi phí tài chính và vận hành lớn trong khi Công ty không ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao dự án.
Bất chấp sự hỗ trợ gần đây của chính phủ và thành công trong việc thương lượng với các NĐT nước ngoài đang nắm giữ trái phiếu, HĐKD của NVL vẫn ảm đạm. Công ty vẫn đang đối mặt với những khó khăn đáng kể liên quan đến vấn đề tài chính trong khi chờ nguồn vốn đầu tư mới.
Phân tích KQKD Q1/2024
Đánh giá lại dự báo và định giá đối với cổ phiếu NVL sau khi Công ty công bố KQKD Q1/2024 với mức lỗ nhìn chung sát với dự báo. Trong kỳ, NVL cũng công bố BCTC Q1/2024 với lỗ thuần 567 tỷ đồng, tăng 1,5 lần so với khoản lỗ cùng kỳ, trên doanh thu 697,8 tỷ đồng, tăng 15,4% so với cùng kỳ.
Chúng tôi dự báo mức lỗ trên sẽ tiếp tục tăng dựa trên triển vọng tiêu cực khi HĐKD tiếp vẫn bị đình trệ, cũng như các nghĩa vụ tài chính đáng kể sắp tới sẽ tiếp tục tạo áp lực lên khả năng thanh toán của Công ty.
Giữ nguyên dự báo lợi nhuận, lỗ trầm trọng hơn
Giữ nguyên dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2024-2026 với dự báo NVL sẽ tiếp tục ghi nhận lỗ HĐKD cốt lõi trong 3 năm nói trên. Lỗ thuần năm 2024 của NVL dự báo sẽ ở mức 1,4 nghìn tỷ đồng, cơ bản do doanh thu giảm xuống 4,7 nghìn tỷ đồng. Mức lỗ dự báo sẽ tăng lên trong năm 2025-2026, tăng lần lượt 58,8% và 2,1% so với cùng kỳ và đạt mức 2,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2026.
Định giá và Khuyến nghị Đầu tư
Sau khi giá cổ phiếu giảm 15% trong 3 tháng qua do thị trường điều chỉnh giảm và tình hình tài chính khó khăn, NVL đang giao dịch ở mức chiết khấu 10,6% so với ước tính RNAV/cp (sau khi điều chỉnh giảm 21%), thấp hơn so với bình quân 3 năm ở mức 25,4%.
Chúng tôi nhận định cổ phiếu NVL cuối cùng sẽ trở lại giá trị hợp lý, phù hợp với các tiêu chuẩn thông thường; vì vậy duy trì khuyến nghị Bán ra. Mặc dù Công ty có nỗ lực tái cấu trúc nhưng hầu như không có nguồn tài trợ vốn mới trong khi lượng trái phiếu sắp đáo hạn vẫn còn đáng kể.
Kế hoạch chào bán riêng lẻ gần như dậm chân tại chỗ, không có quá nhiều tiến triển, trong khi tình trạng tài mất khả năng thanh toán đang khiến việc vay vốn ngân hàng trở nên khó khăn hơn. Hơn nữa, do các vấn đề pháp lý, chúng tôi chưa nhận thấy có thương vụ thoái vốn tài sản lớn nào có thể mang lại dòng tiền đáng kể. Chúng tôi cũng có đến thăm một số dự án của NVL và quan sát thấy không có hoạt động xây dựng tích cực nào đang diễn ra. Vì vậy, chúng tôi nhận thấy rằng các rủi ro của NVL vẫn chưa được phản ánh đầy đủ vào giá cổ phiếu.
Căng thẳng tài chính vẫn tiếp diễn; khuyến nghị Bán ra
Bất chấp sự hỗ trợ gần đây của Chính phủ và những thành quả nhất định trong việc tái cơ cấu nợ, tình hình của NVL vẫn bấp bênh. Gánh nặng lớn nhất hiện tại của NVL nằm ở tống giá trị phiếu đến kỳ đáo hạn trong ba năm tới. Thách thức này càng trở nên trầm trọng hơn khi nguồn tiền mặt yếu và nhu cầu đối với sản phẩm của NVL duy trì ở mức thấp, đa số vẫn còn trong giai đoạn phát triển.
Giảm 22% giá mục tiêu xuống 9.400đ sau khi giảm định giá một số dự án (dẫn đến việc điều chỉnh giảm 21% ước tính RNAV/cp) trong khi vẫn giữ nguyên mức chiết khấu giả định 40% so với RNAV. Chúng tôi dự báo Công ty tiếp tục thua lỗ trong giai đoạn 2024-2026 do không ghi nhận doanh thu từ việc phát triển các dự án BĐS, cùng gánh nặng lớn về chi phí tài chính và chi phí vận hành. Duy trì khuyến nghị Bán ra, với rủi ro giảm giá 35% tại giá mục tiêu mới.
Động lực phục hồi doanh thu sau khi có sự hỗ trợ từ Chính phủ
Từ khi cuộc khủng hoảng tín dụng diễn ra vào năm 2022, hoạt động bán hàng và phát triển dự án BĐS bị đình trệ tại nhiều dự án trọng điểm. Công ty chủ yếu tiến hành bàn giao/ghi nhận doanh thu đối với các dự án đã hoàn thành công tác xây dựng trước thời điểm xảy ra khủng hoảng, cụ thể là Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Sài Gòn Royal, trong lúc phải vật lộn để đối phó với khủng hoảng thanh khoản.
Tính đến Q1/2024, chúng tôi cho rằng NovaLand đã gần như cạn kiệt nguồn dự trữ trên do doanh thu giảm. Tuy nhiên, những hỗ trợ gần đây của Chính phủ trong việc tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý cho các dự án trọng điểm của Công ty cho thấy dấu hiệu phục hồi trong HĐKD trong nửa cuối năm 2024, nếu các vấn đề về pháp lý được giải quyết. Một quyết định đang được mong chờ nhất, là quyết định của UBND tỉnh Đồng Nai cấp phép cho dự án Aqua City tiếp tục triển khai trở lại được kỳ vọng sẽ có trong 1-2 tháng tới.
Lưu ý, các dự án trọng điểm của NVL đều nằm tại các đô thị loại 2, và chủ yếu phát triển các sản phẩm BĐS nhà ở thấp tầng và BĐS nghỉ dưỡng. Nhu cầu cho các sản phẩm ở phân khúc này tiếp tục ở mức thấp, và sẽ cần thêm một khoảng thời gian dài để phục hồi. Do đó, các yếu tố tích cực vừa được nêu ra có tác động không đáng kể đến dự báo của chúng tôi.
Áp lực từ nợ duy trì, trong khi thanh khoản kém
Tính đến cuối Q1/2024, tiền mặt và các khoản tương đương tiền của NVL tiếp tục giảm xuống 3,1 nghìn tỷ đồng, giảm 8% so với quý trước và giảm 41% so với cùng kỳ. Điều quan trọng là khoảng 20% số dư tiền mặt này đã được dùng làm tài sản thế chấp hoặc bị các ngân hàng hạn chế, khiến dòng tiền tự do phục vụ cho HĐKD của Công ty tiếp tục về mức thấp.
Tại ĐHCĐ được tổ chức ngày 24/4/2024, cổ đông đã thông qua kế hoạch phát hành cổ phiếu ESOP cho năm 2024. Trong khi đó, BLĐ cho biết các kế hoạch đã được phê duyệt trước đó bao gồm phát hành quyền mua, phát hành riêng lẻ và phát hành cổ phiếu ESOP năm 2023 (dự kiến triển khai trong năm 2024) vẫn đang được tiến hành.
Nếu các kế hoạch phát hành này được triển khai đầy đủ với mức giá tối thiểu 10.000đ/cp, việc phát hành quyền mua và phát hành riêng lẻ có thể huy động tổng cộng 13,7 nghìn tỷ đồng (548 triệu USD) vốn CSH cho NVL. Khoản tiền này dự kiến sẽ được sử dụng để cơ cấu lại các khoản nợ, thanh toán nợ đáo hạn và phát triển dự án.
Tuy nhiên, không tính đến trường hợp phát hành cổ phiếu không thành công, tổng số tiền huy động được, cộng với lượng tiền mặt hiện tại của NVL cũng chỉ đủ để trả được gần một nửa số nợ đáo hạn trong 12 tháng tới. Các khoản nợ khổng lồ này có tổng trị khoảnng 35 nghìn tỷ đồng (1,4 tỷ USD), trong đó trái phiếu chiếm đến 64%
Do đó, bức tranh trong dài hạn của NVL vẫn ảm đạm vì Công ty vẫn đang phải đối mặt với một số lượng lớn trái phiếu đáo hạn, lần lượt khoảng 7 nghìn tỷ đồng và 10 nghìn tỷ đồng cho năm 2025-2026. Hiện vẫn chưa rõ NVL sẽ giải quyết các nghĩa vụ tài chính này như thế nào trong thời gian tới.
Dự báo lợi nhuận: Tiếp tục thua lỗ
Giữ nguyên dự báo lợi nhuận đối với NVL, với lợi nhuận HĐKD cốt lõi ghi nhận âm trong giai đoạn 2024-2026. Cho năm 2024, chúng tôi dự báo Công ty sẽ ghi nhận lỗ 1,4 nghìn tỷ đồng, chủ yếu do hạ dự báo doanh thu xuống 4,7 nghìn tỷ đồng. Khoản lỗ này dự kiến sẽ trầm trọng hơn trong năm 2025-2026, tăng lần lượt là 58,8% và 2,1%, chạm đến mức lỗ 2,3 nghìn tỷ đồng vào năm 2026.
Do hạn chế thông tin liên quan đến việc thanh lý tài sản và bán cổ phần tại các dự án, chúng tôi không đưa lợi nhuận tài chính hoặc các khoản thu nhập không thường xuyên vào trong mô hình dự báo
Điều chỉnh giảm 22% giá mục tiêu; duy trì khuyến nghị Bán ra
Thông tin trên được tổng hợp và nghiên cứu từ nhiều nguồn tham khảo khác nhau, chúng tôi hi vọng các thông tin có thể giúp ích cho NĐT trong quá trình phân tích và đầu tư cổ phiếu. Nếu bạn gặp khó khăn hoặc cần tư vấn thêm đừng ngại để lại liên hệ với Đầu Tư Số để được giải đáp những thắc mắc và tư vấn đầu tư hoàn toàn miễn phí. Đừng quên nhấn Like, Share và truy cập Website mỗi ngày để cập nhật thêm các thông tin hữu ích khác về Đầu tư chứng khoán bạn nhé.
